Revente de maison : quels sont les diagnostics nécessaires ?

L’essentiel

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• Le dossier de diagnostic technique doit être adapté au bien et annexé au compromis de vente, puis à l’acte authentique si nécessaire.
• Le DPE est requis dans la plupart des ventes et sa durée de validité est de 10 ans pour les rapports établis depuis le 1er juillet 2021.
• Les diagnostics gaz et électricité concernent les installations de plus de 15 ans ; ils ne sont valables que 3 ans pour une vente.
• Termites et état des risques ont une validité de 6 mois : les réaliser trop tôt peut obliger à les refaire avant la signature.
• Comptez souvent 200 à 500 € pour plusieurs diagnostics courants, et davantage si un audit énergétique ou un contrôle d’assainissement est requis.
• Le vendeur reste responsable de fournir les informations : un rapport absent, périmé ou erroné peut entraîner une baisse de prix, une action de l’acheteur ou la perte d’une garantie.

01 Le dossier de diagnostic technique : la base pour vendre une maison

Les diagnostics obligatoires pour vendre une maison sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier informe l’acheteur sur la performance énergétique, la sécurité des installations, la présence éventuelle de substances dangereuses et les risques liés au terrain. Il ne s’agit pas d’un contrôle général de l’état de la maison : une toiture qui fuit ou une charpente fragilisée ne sont pas automatiquement couverts par le DDT.

Le vendeur commande les diagnostics qui correspondent à son bien et les remet au plus tard lors de la promesse ou du compromis de vente. Certains éléments doivent toutefois être disponibles plus tôt : le DPE sert notamment à renseigner l’annonce immobilière, tandis que l’audit énergétique réglementaire doit être présenté dès la première visite lorsqu’il est exigé.

02 DPE, amiante, plomb, gaz et électricité : les diagnostics selon l’âge de la maison

Les sept diagnostics les plus fréquents pour une maison individuelle

La date du permis de construire, et non une estimation approximative de l’âge de la maison, déclenche souvent les diagnostics amiante et plomb. Pour le gaz et l’électricité, c’est l’ancienneté de l’installation fixe qui compte : au-delà de 15 ans, le contrôle devient obligatoire. Le diagnostiqueur examine visuellement et par essais les points accessibles ; il ne démonte pas toute l’installation ni ne certifie qu’elle est conforme aux normes récentes.

Document	Quand est-il requis ?	Validité pour la vente	Budget indicatif
DPE	Presque toutes les maisons closes et couvertes, hors exceptions réglementaires	10 ans pour les DPE établis depuis le 1er juillet 2021	100 à 250 €
État d’amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Sans limite si absence constatée dans un rapport répondant aux exigences récentes ; à actualiser selon le rapport	90 à 180 €
CREP, ou diagnostic plomb	Logement construit avant le 1er janvier 1949	1 an si plomb détecté ; sans limite si absence de plomb	120 à 250 €
État de l’installation électrique	Installation électrique de plus de 15 ans	3 ans	90 à 170 €
État de l’installation de gaz	Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans	3 ans	100 à 170 €
État relatif aux termites	Maison située dans une zone délimitée par arrêté préfectoral	6 mois	90 à 170 €
Contrôle d’assainissement non collectif	Maison non raccordée au tout-à-l’égout	3 ans	100 à 200 €

Fourchettes pour une maison de taille courante, hors frais particuliers, prélèvements en laboratoire et éloignement géographique. Un forfait regroupant plusieurs diagnostics peut réduire le coût par intervention.

Le DPE attribue une étiquette énergie et climat au logement. Il est opposable : un acheteur peut mettre en cause le vendeur ou le professionnel si les informations sont fautives, sous réserve d’apprécier le préjudice réel. Le diagnostic électricité ou gaz relève les anomalies de sécurité ; il ne vous impose pas automatiquement des travaux avant la vente, mais l’acheteur les connaîtra et les intégrera à sa négociation.

03 Termites, assainissement, loi Carrez et risques : les documents liés au lieu ou au statut du bien

L’état des risques est demandé pour les biens situés dans les secteurs concernés par les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon, les secteurs d’information sur les sols ou d’autres informations locales applicables. En pratique, il est très fréquemment nécessaire et doit être établi à partir des données officielles de l’adresse. Sa validité de 6 mois impose de vérifier sa date juste avant l’acte définitif.

Le contrôle d’assainissement non collectif concerne une fosse toutes eaux, un filtre compact ou toute autre installation autonome. Il est généralement réalisé par le SPANC compétent. Si l’installation est déclarée non conforme, l’acquéreur doit en principe effectuer les travaux prescrits dans l’année qui suit la vente ; ce point mérite donc d’être chiffré avant de fixer le prix.

Situation du bien	Document à prévoir	Point de vigilance
Lot en copropriété, y compris certaines copropriétés horizontales	Mesurage loi Carrez	Il indique la superficie privative. Une maison indépendante sur sa propre parcelle n’est en principe pas concernée.
Maison classée E, F ou G au DPE	Audit énergétique réglementaire	Distinct du DPE, il présente des parcours de travaux. Il doit être remis dès la première visite et est valable 5 ans.
Bien dans une zone de bruit d’aéroport couverte par un plan d’exposition au bruit	État des nuisances sonores aériennes	À joindre selon le zonage applicable ; vérifiez le plan local et toute évolution de la situation du bien.
Commune ou zone visée par un arrêté sur la mérule	Information sur la présence d’un risque de mérule	Ce n’est pas un diagnostic national standardisé : l’obligation dépend du secteur déclaré.
Terrain répertorié en secteur d’information sur les sols	Information intégrée aux risques applicables	Signalez toute pollution connue et conservez les études de sol ou dépollutions réalisées.

Le notaire et le diagnostiqueur peuvent identifier les obligations locales à partir de l’adresse, mais le vendeur doit aussi signaler les sinistres indemnisés ou informations dont il a connaissance.

La loi Carrez ne concerne donc pas automatiquement une maison. Elle devient nécessaire dès que vous vendez un lot de copropriété et la superficie privative doit être indiquée dans l’avant-contrat. Il n’existe pas de durée réglementaire fixe pour ce mesurage, mais il faut le refaire après une extension, la fermeture d’une véranda, l’aménagement de combles ou toute modification qui change les surfaces.

04 Durée de validité : évitez les diagnostics périmés entre compromis et acte

La bonne date à surveiller est celle de la signature, pas celle de la mise en vente. Un état des risques ou un diagnostic termites fait huit mois avant l’acte est inutilisable, même si aucun changement n’est intervenu dans la maison. Réunissez idéalement les documents dans une fenêtre de quelques semaines et contrôlez leur échéance avant le rendez-vous chez le notaire.

Un DPE établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable pour une vente depuis le 1er janvier 2025, malgré la durée de dix ans qui figurait parfois sur les anciens documents. Pour l’amiante, l’absence de date limite ne vaut que si le rapport répond aux exigences applicables : les anciens repérages ou un rapport signalant des matériaux amiantés demandent une vérification attentive.

05 Choisir un diagnostiqueur certifié et préparer sa visite

Les diagnostics réglementés doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié dans le domaine concerné, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et indépendant des intérêts liés à la transaction. Demandez son certificat en cours de validité, l’identité de l’organisme certificateur et son attestation d’assurance. Vous pouvez aussi consulter l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés tenu pour le secteur du logement.

Le diagnostiqueur n’a pas à être choisi par l’agence immobilière ni par le notaire, même s’ils peuvent vous donner des contacts. Comparez des devis décrivant précisément les missions incluses : un prix très bas peut exclure le gaz, les dépendances, le mesurage, les frais de déplacement ou l’envoi d’un échantillon au laboratoire. Prévenez-le de toute annexe, garage, cave, piscine, véranda et installation de chauffage.

06 Prix des diagnostics et calendrier avant la mise en vente

Le vendeur règle habituellement les diagnostics, même si les parties peuvent négocier une autre répartition des frais. Pour une maison de 80 à 120 m², un panier de deux à quatre rapports coûte souvent entre 200 et 500 €. Une grande maison ancienne, un secteur termites, des annexes, un prélèvement amiante ou plomb et l’audit énergétique font rapidement monter le budget.

Prenez rendez-vous avant de publier l’annonce lorsque le DPE est à refaire. Prévoyez ensuite un délai de une à trois semaines, selon la disponibilité locale, pour la visite, les éventuels prélèvements et la réception de l’ensemble des rapports. L’audit d’une maison classée E, F ou G doit être prêt avant les visites, pas seulement avant le compromis.

07 Diagnostic manquant ou erroné : les conséquences pour le vendeur

Un diagnostic manquant, expiré ou établi pour une autre partie du bien peut retarder le compromis, conduire le notaire à demander un complément ou fragiliser la vente après signature. Le risque n’est pas une annulation automatique dans tous les cas : il dépend du document absent, de l’information réellement reçue par l’acheteur et du préjudice subi. Mais le vendeur ne peut pas se protéger derrière une clause de non-garantie pour le défaut que le diagnostic devait révéler.

L’état des risques omis peut notamment permettre à l’acheteur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Pour un mesurage loi Carrez, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans l’année suivant l’acte authentique. Un mauvais DPE, un rapport incomplet ou une information volontairement dissimulée peuvent aussi engager la responsabilité du vendeur et celle du professionnel.

08 Checklist des documents avant le compromis de vente

Constituez le DDT avant de recevoir une offre ferme, puis remettez les rapports à l’agent immobilier, à l’acheteur et au notaire selon l’avancement de la vente. Conservez aussi les justificatifs qui ne sont pas des diagnostics, mais qui éclairent l’historique de la maison : autorisations d’urbanisme, factures de travaux, garanties et sinistres déclarés.

Pour des travaux réalisés depuis moins de dix ans, retrouvez notamment l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’elle était obligatoire et les attestations des entreprises. Ces pièces ne remplacent aucun diagnostic, mais elles sécurisent l’acheteur sur une extension, une rénovation de toiture, une installation de chauffage ou une transformation structurelle.

Questions fréquentes Ce que les lecteurs demandent le plus

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Le DPE est requis dans la plupart des ventes. Selon l’âge de la maison et de ses installations, il faut ajouter les diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz. S’ajoutent, selon l’adresse ou les équipements, l’état des risques, les termites, l’assainissement non collectif, l’état des nuisances sonores aériennes, la loi Carrez en copropriété et parfois l’audit énergétique.

Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers pour une vente ?

L’état des risques et le diagnostic termites sont valables 6 mois. Les diagnostics gaz, électricité et assainissement non collectif sont valables 3 ans. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Le plomb est valable un an s’il révèle du plomb, tandis que l’amiante peut rester valable sans limite dans certains cas d’absence confirmée.

Peut-on vendre une maison sans DPE ?

Une vente sans DPE n’est possible que pour les bâtiments entrant dans une exception réglementaire, par exemple certains petits bâtiments indépendants ou bâtiments non chauffés. Pour une maison d’habitation classique, le DPE est requis, doit alimenter l’annonce immobilière et être annexé à l’avant-contrat. Si la maison est classée E, F ou G, un audit énergétique peut aussi être obligatoire.

Qui paie les diagnostics obligatoires lors de la vente d’une maison ?

Le vendeur paie habituellement les diagnostics, car il doit fournir le dossier de diagnostic technique à l’acheteur. Une répartition différente des frais peut être négociée entre les parties, mais elle ne retire pas au vendeur son obligation d’information. Prévoyez le budget avant la commercialisation pour que le DPE et les autres rapports soient disponibles au bon moment.

Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour une maison ancienne ?

Oui, si le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le rapport porte sur les matériaux et produits accessibles relevant de son périmètre de vente. Un résultat négatif établi selon les exigences applicables peut ne pas avoir de date d’expiration, mais un ancien rapport ou la présence d’amiante impose de vérifier les recommandations du diagnostiqueur.

Faut-il un mesurage loi Carrez pour vendre une maison ?

Non, pas pour une maison individuelle vendue avec sa parcelle et hors copropriété. Le mesurage loi Carrez devient obligatoire si la maison constitue un lot de copropriété, ce qui peut arriver dans un lotissement organisé en copropriété ou une copropriété horizontale. Après une extension, l’aménagement de combles ou une modification de véranda, faites recalculer la superficie privative.

Que se passe-t-il si l’assainissement non collectif n’est pas conforme ?

Le vendeur doit remettre un contrôle de l’assainissement non collectif de moins de trois ans, généralement émis par le SPANC. La non-conformité n’interdit pas automatiquement la vente, mais elle doit être signalée. L’acquéreur doit en principe réaliser les travaux de mise en conformité prescrits dans l’année suivant l’achat, ce qui doit être intégré à la négociation du prix.

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Les prix, durées et quantités sont des ordres de grandeur pour un chantier courant en France. Ils varient selon la région, l’accessibilité et l’état du support. Toute intervention sur le gaz, une installation électrique sous tension, une structure porteuse ou un matériau amianté relève d’un professionnel qualifié.